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Prima casa: under 36 e cessione infraquinquennio in corso di separazione

L'agevolazione under 36 non si applica al preliminare (Risp. AE 1° ottobre 2021 n. 650)

Al contratto preliminare non può essere applicata la disciplina agevolativa che esonera dal pagamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale i giovani acquirenti di una "prima casa" a condizione che abbiano meno di 36 anni e un ISEE non superiore a € 40.000 annui (art. 64 comma 6, d.l. n. 73/2021).

L'agevolazione, infatti, si applica solo agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse.

Il preliminare, invece, produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

La tassazione di quest'ultimo resta, pertanto, invariata, quanto all'applicazione dell'imposta di registro dovuta per l'atto, per gli acconti e per la caparra (artt. 10, 9, 6 Tariffa Parte I All. d.P.R. n. 131/1986):

  • sul preliminare è dovuta l'imposta di registro fissa di € 200;
  • gli acconti non soggetti a IVA vanno assoggettata all'imposta di registro del 3%;
  • le somme a titolo di caparra confirmatoria sono assoggettate a imposta di registro proporzionale dello 0,50%.

Sia nel caso di caparra confirmatoria che di acconti non soggetti a IVA, l'imposta di registro corrisposta è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Nel caso in cui l'imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto di compravendita definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso dovrà essere chiesto entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.

Prima casa anche per i coniugi che vendono l'immobile dopo la richiesta di separazione (Risp. AE 1° ottobre 2021 n. 651)

Non decadono dai benefici “prima casa” i coniugi che abbiano ceduto - prima dei cinque dall'acquisto - l'abitazione coniugale dopo la presentazione del ricorso per la separazione consensuale presso il Tribunale ma prima dell'udienza. In tale ipotesi, infatti, opera l'esenzione prevista per gli “atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio” (art. 19 l. 74/1987) estesa, dalla Corte Costituzionale, anche agli atti del procedimento di separazione personale dei coniugi (Corte cost. 10 maggio 1999 n. 154).

Ai fini della non decadenza il trasferimento della proprietà dell'immobile agevolato, prima di cinque anni dall'acquisto, deve essere riconducibile ad un accordo, omologato dal giudice, che regola i rapporti patrimoniali a seguito della separazione o del divorzio, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale.

Nel caso in esame, merita rilievo dirimente la circostanza che il ricorso per la separazione consensuale è stato presentato presso il Tribunale in data 7 aprile 2021, pertanto, la stipula della cessione del citato immobile (datata 5 maggio 2021) è avvenuta a procedimento già instaurato e, quindi, può ritenersi atto relativo al procedimento di separazione.

Per il Fisco, la cessione della casa coniugale, intervenuta dopo la notifica ai coniugi della data di comparizione davanti al giudice (ma prima della conclusione del procedimento giudiziale instaurato) è comunque avvenuta in vista dell'accordo di separazione da sottoporre al vaglio del giudice e ad esso connessa al fine della risoluzione della crisi coniugale. Al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione occorre che:

  • il Tribunale emani il decreto di omologazione dell'accordo di separazione consensuale;
  • l'accordo di separazione consensuale - omologato dal Tribunale e notificato a cura dei coniugi al competente ufficio dell'AE - preveda che l'accordo patrimoniale (relativo alla vendita della casa coniugale) sia elemento funzionale ai fini della risoluzione della crisi coniugale.

 

Fonte: mementopiù

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