Giurisprudenza commentata

Negoziazione assistita e trascrizione nei registri immobiliari: è necessario il notaio

Sommario

Massima | Il caso | La questione | Le soluzioni giuridiche | Osservazioni |

Massima

Il trasferimento di un diritto reale immobiliare, contenuto in un accordo concluso a seguito di negoziazione assistita c.d. familiare necessita comunque dell'autenticazione da parte di Pubblico Ufficiale a ciò autorizzato, non essendo sufficiente l'intervento dei soli avvocati. L'art. 6, comma 3, d.l. n. 132/2014 conv. in l. n. 162/2014 non agisce in deroga all'art. 5, comma 3 d.l. n. 132/2014 cit., nè  all'art. 2657 c.c. (e cioè alle norme che prevedono l'autentica delle scritture private ai fini della trascrizione) e neppure all'art. 2703 c.c.; e ciò nonostante la l. n. 162/2014 equipari, quanto agli effetti ma non alla forma, gli accordi conclusi in sede di negoziazione assistita ai provvedimenti giudiziali che definiscono i procedimenti di separazione, divorzio e scioglimento dell'unioni civili.

Il caso

I coniugi AM e BD, sottoscrivevano in data 15 giugno 2016 una convenzione di negoziazione assistita da avvocati ex art. 6 d.l. n. 132/2014 conv. in l. n. 162/2014. Tra le condizioni di separazione le parti hanno previsto la cessione da parte di AM a BD del 50% della quota di proprietà di un immobile sito a Fontanafredda (PN).

Il verbale di accordo, munito di nulla osta della Procura e annotato dall'Ufficiale dello Stato civile negli appositi registri, veniva presentato alla Conservatoria dei registri immobiliari di Pordenone per la trascrizione della cessione immobiliare ivi contenuta. Il Conservatore, in data 18 novembre 2016, negava la trascrizione «in quanto il titolo non corrisponde ai titoli idonei per la trascrizione mancando l'autenticazione prevista dalla legge».

Detto provvedimento veniva reclamato da AM e DB avanti al Tribunale di Pordenone che ordinava la trascrizione.

Secondo il Tribunale di Pordenone (cfr. C. Loda, Trascrizione del trasferimento immobiliare contenuto in un accordo di negoziazione assistita, www.ilFamiliarista.it) l'accordo di negoziazione assistita, contenente il trasferimento di una quota di un bene immobile, una volta superato il vaglio del Procuratore della Repubblica deve essere trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari anche se privo di autenticazione notarile poiché l'accordo predetto, ai sensi dell'art. 6 d.l. n. n. 132/2014 conv. in l. n. 162/2014, produce i medesimi effetti dei provvedimenti giudiziali che definiscono i procedimenti di separazione personale, di cessazione degli effetti civili del matrimonio, di scioglimento del matrimonio e di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio i quali non richiedono alcuna ulteriore autenticazione (notarile) per la trascrizione di eventuali trasferimenti immobiliari in essi contenuti.

Avverso questa sentenza l'Agenzia delle Entrate proponeva reclamo in Corte d'appello, a mezzo dell'Avvocatura distrettuale dello Stato, resistevano AM e BD.

La questione

La Corte d'appello, nella decisione in commento prende in esame la vexata quaestio della trascrivibilità degli accordi conclusi a seguito di procedimento di negoziazione assistita familiare, ex art. 6 d.l. n. 132/2014, qualora gli stessi siano sottoscritti dalle parti con l'autentica degli avvocati; necessariamente dunque si deve affrontare la questione dei rapporti della citata norma con quella di cui all'art. 5 del decreto citato. 

Le soluzioni giuridiche

La Corte triestina ritiene che l'art. 5, n. 3, cit. prevedendo la richiesta autenticazione da parte di pubblico ufficiale a ciò autorizzato delle sottoscrizioni degli accordi raggiunti a seguito di procedura di negoziazione assistita da uno o più avvocati, abbia una portata generale, escludendo dunque che sia sufficiente, anche per gli accordi della “negoziazione assistita familiare” il solo intervento di «almeno un avvocato per parte».

La Corte nega che la legge abbia voluto attribuire ai difensori poteri ulteriori rispetto alla facoltà di autentica dell'autografia delle firme delle parti escludendo il potere certificativo ai difensori ai fini delle trascrizioni immobiliari.

Tale esclusione, secondo la Corte, sarebbe in sintonia con il disposto dell'art. 2657 c.c. secondo cui «la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente».

Viene pertanto escluso che quanto previsto dall'art. 6, comma 3, d.l. n.  132/2014 cit. possa essere inteso come norma speciale dettata in deroga all'art. 5, comma 3, d.l. n. 132/2014 cit. e all'art. 2657 c.c..

Secondo la Corte triestina i Giudici di primo grado hanno quindi errato:

1) nel ritenere che la certificazione dell'autografia delle firme compiuta dall'avvocato avesse una funzione analoga a quella dell'autentica notarile. La negoziazione assistita conduce, invero, ad un atto privato, perfezionato con l'assistenza degli avvocati (che sono professionisti di parte non delegatari di pubblica funzione), non potendosi neppure considerare il controllo del P.M., successivo alle sottoscrizioni delle parti, come “autenticazione delle sottoscrizioni delle parti”;

2) nell'assumere che l'accordo perfezionato all'esito della negoziazione assistita, sottoposto al visto/nulla osta del PM, possa essere equiparato ad un atto giudiziale e, come tale, essere trascrivibile senza necessità di intervento di alcun “Pubblico Ufficiale autorizzato”. Tale tesi, infatti, non appare corretta giacché la disciplina dell'esecutività (art. 5, comma 1) e l'equiparazione, quanto ai soli effetti,  degli accordi ai provvedimenti giudiziali (art. 6 comma 3) non possono intendersi come derogatori alla norma speciale di cui all'art. 5, comma 3, nonché  a quelle, generali,  in tema di trascrizione. 

Osservazioni

La scelta interpretativa operata dalla Corte triestina – è perfettamente coerente con il sistema della pubblicità immobiliare, fondato sul collegamento tra tre elementi: a) certezza dell'atto; b) conservazione del suo originale e conformità delle copie a quest'ultimo; c) trascrizione nei Registri Immobiliari con conseguente efficacia verso i terzi.

La legge infatti non ammette la trascrizione senza la conservazione di un unico originale, che è il “vero” atto in quanto:

1) l'unicità dell'originale e la sua conservazione sono essenziali per impedire la modifica o lo smarrimento dell'atto. Un sistema di conservazione degli originali è previsto per i Notai (obbligati ad applicarlo in quanto Pubblici Ufficiali), non per gli avvocati (ad oggi ancora in fase di mera proposta presso i singoli Ordini Forensi);

2) nell'atto originale si legge ciò che è valido ed efficace tra le parti e nei confronti dei terzi.

Di qui il valore giuridico ed economico della trascrizione e delle limitazioni della procedura.

La trascrizione assolve infatti, tra le tante, anche la funzione tipica di dirimere non già conflitti tra le parti, ma fra più aventi causa dello stesso autore o terzi; di qui l'obbligo del Notaio o del pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto soggetto a curare che la trascrizione venga eseguita nel più breve termine possibile e comunque non oltre trenta giorni (con termini anche più brevi nelle leggi speciali). Tale obbligo è posto al fine di favorire la pubblicità dei trasferimenti non mobiliari e la completezza dei relativi registri anche per quanto riguarda l'osservanza del principio di continuità delle trascrizioni. Anche qui si nota la differenza: i difensori che partecipano alle negoziazioni di cui all'art. 6 hanno solo l'obbligo (entro il termine di dieci giorni) di trasmettere l'accordo al procuratore della Repubblica e quindi dopo il nulla osta/autorizzazione del PM (entro i successivi dieci giorni) di trasmettere all'ufficiale dello stato civile del Comune in cui il matrimonio fu iscritto o trascritto, copia, autenticata dallo stesso, dell'accordo. All'avvocato che viola tale ultimo obbligo è applicata la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 ad euro 10.000.

La sentenza qui in commento nega infatti che la legge abbia voluto attribuire ai difensori poteri ulteriori rispetto alla facoltà di autentica dell'autografia delle firme delle parti,  escludendone il potere certificativo ai fini delle trascrizioni immobiliari.

Tale esclusione, secondo la Corte è in sintonia con il disposto dell'art. 2657 c.c. secondo cui «la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente».

La Corte pertanto esclude che quanto previsto dall'art. 6, comma 3, d.l. n. 132/2014 possa essere inteso come norma speciale dettata in deroga, all'art. 5 comma 3, d.l. n. 132/2014 e all'art. 2657 c.c., cioè alle norme che richiedono l'autentica delle scritture private ai fini della trascrizione.

Coordinando le predette riflessioni con il disposto degli artt. 2643, 2644, 2645 e 2657 c.c. si comprende come il verbale di accordo di negoziazione assistita ex art. 6 d.l. n. 132/2014 debba “rendersi pubblico” ai fini della trascrizione.

A tale proposito si osserva, peraltro, che quando il legislatore ha voluto derogare alle predette regole, lo ha fatto espressamente: l'unico caso è quello dell'art. 825 c.p.c. ove appunto si legge che il lodo dichiarato esecutivo con decreto del Tribunale può essere trascritto; un qualsiasi titolo esecutivo, come il verbale di accordo di cui si discute, o una cambiale bollata, non potrà invece essere trascritta in mancanza di una disposizione di legge espressa in tal senso.

Alla luce dei quanto sopra non si può che condividere la pronuncia della Corte triestina che - superando interpretazioni semplicistiche in ordine alla negoziazione assistita nella quale, a parere di alcuni, gli interessi delle parti (non pubblici – si noti) sarebbero adeguatamente rappresentati dagli avvocati - giunge correttamente a negare la trascrivibilità del verbale di accordo attraverso una puntuale ricostruzione del quadro normativo delineato dal d.l. n. 132/2014 arricchita da una più generale riflessione sulla funzione dell'autenticazione pubblica nel sistema della pubblicità immobiliare.

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