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Casa familiare: fiscalità

25 Luglio 2019 | , ,

Sommario

Inquadramento | Imposta municipale propria. Caratteristiche | Esenzione IMU: abitazione principale | Ulteriori esenzioni IMU | Immobili concessi in comodato a figli o genitori | Assegnazione della casa familiare: esenzione IMU | Dichiarazione IMU | Assegnazione della casa coniugale nella famiglia di fatto | Tassa sui servizi indivisibili. Caratteristiche | Esenzione TASI: abitazione principale | Applicazione della TASI tra più possessori o detentori | Applicazione della TASI tra possessore e occupante | Applicazione della TASI al coniuge assegnatario | Tassa sui rifiuti (TARI). Applicazione al coniuge assegnatario | Assegnazione della casa familiare: benefici fiscali prima casa | Mutuo per l'acquisto della casa familiare: detraibilità degli interessi passivi | Fondo di garanzia per la prima casa | Il leasing per l'acquisto della prima casa: agevolazioni fiscali | Agevolazioni fiscali | Periodo di applicazione della detrazione maggiorata | Casistica |

Inquadramento

Con l'art. 1, comma 639, legge 27 dicembre 2013, n. 147, «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilità 2014)», è stata introdotta nel nostro ordinamento a decorrere dal 1° gennaio 2014 l'imposta unica comunale (IUC).

L'imposta unica comunale (IUC) si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l'altro riferito all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali, e si articola in tre diversi tributi comunali: l'imposta municipale propria (IMU) che ha sostituito la c.d. “IMU sperimentale” ed è collegata al possesso di immobili (esclusa l'abitazione principale); la nuova tassa sui servizi indivisibili (TASI) che si riferisce ai servizi indivisibili comunali; la tassa sui rifiuti (TARI) destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti in sostituzione della TARES (per la disciplina della IUC, vedi art. 1, commi da 639 a 731, l. n. 147/2013).

Per espressa previsione di legge, le unità immobiliari destinate ad abitazione principale del contribuente e le relative pertinenze godono dell'esenzione dall'imposizione locale IMU (art. 13 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23) e TASI (art. 1, comma 669, l. 27 dicembre 2013, n. 147).

Fanno eccezione le abitazioni principali accatastate nelle categorie A/1, A/8 o A/9 (definite come di lusso), che rimangono assoggettate sia all'IMU sia alla TASI.

Nella presente trattazione verranno brevemente illustrati i presupposti impositivi e i soggetti passivi dei singoli tributi comunali sopra citati, con un focus specifico sul regime fiscale della casa familiare assegnata ad uno dei coniugi in sede di separazione e divorzio, nonché nei procedimenti relativi ai figli nati fuori del matrimonio.

Imposta municipale propria. Caratteristiche

L'imposta municipale propria (IMU) è stata introdotta nel nostro ordinamento dagli artt. 8 e del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, «Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale».

Sebbene il d.lgs. n. 23/2011 avesse fissato al 2014 il termine per l'entrata in vigore dell'IMU, l'istituzione dell'imposta in commento è stata, di fatto, anticipata al 2012 dall'art. 13, d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, in l. 22 dicembre 2011, n. 214 (noto come Decreto “Salva Italia”), il quale ha istituito la c.d. “IMU sperimentale” e prorogato al 1° gennaio 2015 l'entrata in vigore  della c.d. “IMU a regime”. Siffatto assetto normativo è stato, tuttavia, superato, per effetto dell'introduzione della IUC, con l'applicazione dell'IMU a regime dal 1° gennaio  2014 (v. art. 13, d.l. n. 201/2011così come modificato dall'art. 1, comma 707, l. n. 147/2013).

L'imposta municipale propria (IMU) sostituisce l'imposta comunale sugli immobili (ICI) e, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali dovute in riferimento ai redditi fondiari concernenti i beni non locati (art. 8, comma 1, d.lgs. n. 23/2011).

Si tratta di un'imposta di natura patrimoniale dovuta dal possessore di immobili (art. 1, comma 639, l. n. 147/2013).

La base imponibile dell'imposta e le aliquote sono disciplinate all'art. 13 d.l. n. 201/2011

I Comuni, con apposita delibera del Consiglio Comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base pari a 0,76% sino a 0,3 punti percentuali. I Comuni possono inoltre ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4% nel caso di immobili strumentali, ovvero immobili posseduti dai soggetti passivi dell'imposta sul reddito delle società ovvero per gli immobili locati (nel caso di abitazioni locate con canone concordato ex l. n. 431/1998 è prevista una riduzione IMU del 25%).

L'effettivo carico fiscale dipende dunque molto da quel che i Comuni deliberano, seppur nel rispetto dei vincoli imposti dalla norma. L'art. 1, comma 677, l. n. 147/2013 stabilisce, infatti, che l'aliquota IMU decisa dal Comune, sommata all'aliquota TASI, non debba complessivamente superare l'aliquota massima consentita dalla legge, in relazione alle diverse tipologie di immobili, per l'IMU al 31 dicembre 2013.

A titolo informativo si ricorda che l'aliquota dell'IMU per l'abilitazione principale e relative pertinenze è stabilita dalla legge allo 0,4 punti percentuali (art. 13, comma 7, d.l. n. 201/2011): i comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota sino a 0,2 punti percentuali.

La base imponibile dell'imposta e le aliquote sono disciplinate all'art. 13, d.l. n. 201/2011. L'art. 9, comma 1, d.lgs. n. 23/2011 stabilisce che i soggetti passivi dell'imposta sono il proprietario di immobili o il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi, oltre ad altre fattispecie particolari, quali il concessionario di aree demaniali e il locatario di immobili concessi in locazione finanziaria. I soggetti passivi effettuano il versamento dell'imposta in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre di ogni anno, oppure in un'unica soluzione entro il 16 giugno (art. 9, comma 3, d.lgs. n. 23/2011). La prima rata va calcolata in base all'aliquota e alle detrazioni vigenti per l'anno d'imposta precedente, mentre il versamento della seconda rata è effettuato a saldo dell'imposta dovuta per l'intero anno (art. 13, comma 13-bis, d.l. n. 201/2011).

Con la legge di stabilità 2016 (L. 28 dicembre 2015, n. 208 art. 1 comma 26), al fine di contenere il livello complessivo della pressione tributaria, era stata disposta la sospensione dell'efficacia delle leggi regionali e delle deliberazioni degli enti locali nella parte in cui prevedessero aumenti di tributi rispetto alle aliquote o tariffe applicabili per l'anno 2015. Le leggi di stabilità successive avevano esteso tale sospensione modificando il comma 26 della legge di stabilità 2016, così la legge di stabilità 2017 (legge11 dicembre 2016 n. 232 art. 1 comma 42) e la legge di stabilità 2018 (legge 27 dicembre 2017 n. 205 art. 1 comma 37). Viceversa la legge di stabilità 2019 (legge 30 dicembre 2018 n. 145) non ha esteso, come avvenuto negli anni precedenti, la durata della sospensione, attribuendo quindi agli enti locali la possibilità di deliberare le nuove tariffe ed aliquote per l'anno 2019.

Il legislatore ha disposto l'esenzione dall'IMU per alcune tipologie di immobili di seguito indicate.

Esenzione IMU: abitazione principale

L'art. 1, comma 707, l. n. 147/2013 (legge di stabilità 2014) ha modificato l'art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, stabilendo che a decorrere dall'anno 2014 l'IMU non è più dovuta sull'immobile adibito ad abitazione principale dal soggetto passivo e sulle relative pertinenze, fatta eccezione per le sole abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio, ville e castelli) e le relative pertinenze.

Consegue che i proprietari o titolari di diritti reali sugli immobili appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 (definiti come “di lusso”), seppur adibiti ad abitazione principale, sono assoggettati all'IMU.

L'aliquota IMU applicabile è pari allo 0,4% modificabile dai Comuni, in aumento o in diminuzione, sino a 0,2 punti percentuali.

 

In evidenza

Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Inoltre, per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicateanche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

 

Dal tenore letterale dell'art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 e della definizione di “abitazione principale” ivi contenuta emerge che:

  • il beneficio dell'abitazione principale e relative pertinenze è riferito al possessore e al suo nucleo familiare;
  • per identificare l'abitazione principale è necessario che sussista il doppio requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale.

Come chiarito dalla Circolare del Ministero dell'Economia e Finanze, Dipartimento delle Finanze, n. 3/DF del 18 maggio 2012, «l'abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. (…) Il contribuente non può, quindi, applicare le agevolazioni (n.d.r. l'esenzione dall'IMU) per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario»(v. par. 6, circolare cit.).

L'esenzione dall'IMU deve essere calcolata proporzionalmente ai mesi dell'anno nei quali l'unità immobiliare sia stata effettivamente adibita ad abitazione principale da parte del soggetto passivo.

Nel caso in cui l'immobile sia in comproprietà tra più soggetti, l'esenzione dall'IMU sarà riconosciuta a ciascun comproprietario nei limiti della quota e in proporzione ai mesi in cui l'unità immobiliare sia stata effettivamente destinata ad abitazione principale da ciascuno dei predetti soggetti.

Come anzidetto, invece, gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, seppur adibiti ad abitazione principale, continueranno ad essere assoggettate sia all'IMU che alla TASI.

L'imposta sarà dunque dovuta, senza poter fruire della esenzione, sui seguenti immobili:

- abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

- unità immobiliari abitative diverse dall'abitazione principale, e relative pertinenze come ad esempio: le abitazioni tenute a disposizione, le abitazioni concesse in locazione, le abitazioni concesse in comodato d'uso gratuito a parenti, in linea retta o collaterale che non siano state assimilate all'abitazione principale dal Comune (si vedano sul punto le modifiche introdotte dalla legge di stabilità per il 2016 di seguito illustrate);

- le pertinenze diverse da quelle legate all'abitazione principale e che usufruiscono del relativo regime agevolato previsto;

- i fabbricati non abitativi diversi come gli immobili delle imprese, gli uffici ecc.., (diversi dai fabbricati rurali strumentali).

Ulteriori esenzioni IMU

Il regime di esenzione IMU, previsto per l'abitazione principale e le relative pertinenze, può essere applicato anche ad altre fattispecie, che non integrano i requisiti normativamente posti, mediante adozione di apposita delibera comunale.

Il legislatore riconosce, infatti, ai Comuni la possibilità di considerare direttamente adibite ad abitazione principalee, dunque, esenti dal pagamento dell'IMU, le unità immobiliari possedute da anziani e disabili, nonché l'unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (ossia ai genitori o ai figli) ove sussistano le condizioni prescritte per ciascuna delle fattispecie anzidette dalla normativa stessa (art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011).

Le modifiche normative introdotte dalla Legge di Stabilità del 2016 prevedono che i Comuni possano assimilare ad abitazione principale solo «l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata».

Immobili concessi in comodato a figli o genitori

Il comma 10, art. 1 Legge di Stabilità 2016, è intervenuta in materia di IMU sugli immobili dati in uso gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado ascendenti e discendenti , che li utilizzano come abitazione principale, e/o che vi abbiano la residenza anagrafica e la dimora abituale.

La Legge di Stabilità per il 2016 ha eliminato la disposizione in base alla quale i Comuni potevano assimilare all'abitazione principale l'unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, prevedendo che il beneficio operasse soltanto in relazione alla quota di rendita catastale non eccedente i cinquecento euro oppure se il comodatario apparteneva a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15000 euro annui; viceversa, ha introdotto, dal 1 gennaio 2016 una riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale (con l'eccezione degli immobili accatastati come A/1, A/8 o A/9 che rimangono fuori da tale agevolazione). Ex art. 1, comma 1092, L. 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di stabilità 2019), a decorrere dal 1° gennaio 2019, tale beneficio è stato esteso, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest'ultimo in presenza di figli minori.

Per aver diritto al beneficio, è richiesto che:

- il contratto di comodato sia registrato;

- il comodante possieda un solo immobile in Italia e abbia la residenza anagrafica e la dimora abituale nello stesso comune in cui si trova la casa data in uso ovvero, oltre a quest'ultima, possieda nello stesso comune un altro immobile non “di lusso” adibito a propria abitazione principale.

- il possesso di tali requisiti venga attestato dal contribuente nella dichiarazione Imu.

Con riferimento al contratto di comodato si segnala che il medesimo necessita della consegna del bene e non è compreso nell'elenco di fattispecie indicate all'art. 1350 c.c. in materia di “Atti che devono farsi per iscritto”. Pertanto, il contratto di comodato può essere redatto in forma scritta o verbale ed è sempre richiesta la sua registrazione per poter fruire dell'agevolazione IMU.

Con Risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016, l'Agenzia delle Entrate ha evidenziato come: 

i) il contratto verbale di comodato non è soggetto all'obbligo di registrazione, tranne nell'ipotesi di enunciazione in altri atti (per effetto del combinato disposto degli artt. 3, comma 1, e 22 d.P.R. n. 131/1986)

ii) a decorrere dal 1 gennaio 2016 la registrazione dei contratti verbali di comodato è sempre obbligatoria per beneficiare dell'agevolazione IMU. 

Il contratto di comodato redatto in forma scritta, deve essere assoggettato a registrazione nei 20 giorni dalla sua formazione con il pagamento dell'imposta fissa di registro di 200 euro e l'imposta di bollo pari a 16 euro (ogni quattro facciate), mentre la registrazione dei contratti verbali di comodato è effettuata tramite il pagamento dell'imposta fissa di registro di 200 euro e la presentazione del modello di richiesta di registrazione (modello 69), indicando, come tipologia di atto, la locuzione "Contratto verbale di comodato".

Va infine ricordato che l'IMU si applica per mesi “interi”  e che viene computato come tale il mese per il quale il possesso, o la condizione agevolativa, sia durata per almeno quindici giorni nel periodo.

Appare evidente come le condizioni richieste dalla nuova norma non siano così semplici da realizzare.

L'unicità della proprietà immobiliare da parte del comodante, derogabile solo il caso in cui tale soggetto sia proprietario di un secondo immobile (che deve essere utilizzato direttamente dal comodante come abitazione principale) nello stesso Comune in cui si trova quello concesso in comodato, rappresenta una restrizione piuttosto forte dell'ambito applicativo dell'agevolazione.

Sul punto si ritiene che, al fine di un contrasto indiscriminato nei confronti di residenze “di comodo”, e seconde case possedute (ad esempio in luoghi di villeggiatura), vengano fortemente penalizzati molti immobili legittimamente concessi in comodato a familiari che abbiano adibito tali immobili ad abitazioni principali, e che come tali sarebbero meritevoli di godere di un'agevolazione fiscale e non certo di una penalizzazione in capo al proprietario, che di sicuro non ritrae da tale situazione alcun profitto.

A decorrere dal 1 gennaio 2014 l'imposta municipale propria non si applica, inoltre, ad alcune ulteriori categorie di immobili, tra cui, per quanto di nostro interesse, alla casa familiare che è assegnata al coniuge in caso di separazione, scioglimento, cessazione degli effetti civili, annullamento e nullità del matrimonio. 

Assegnazione della casa familiare: esenzione IMU

Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13, comma 2, lett. c), d.l. n. 201/2011, nella sua attuale formulazione, l'imposta municipale propria non si applica «alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio».

Tale regime di esenzione è stato segnato da un travagliato iter normativo, oggetto di continue modifiche e ripensamenti (per una breve ricostruzione sul punto v. par. 6.1, Circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012, cit.).

Ripercorrendo brevemente i passaggi chiave dell'evoluzione normativa sull'argomento, si rileva come l'art. 13, comma 10, ultimo periodo, d.l. 201/2011, nella sua originaria formulazione, attribuiva la soggettività passiva dell'imposta al coniuge proprietario dell'immobile,  ma stabiliva che esso, qualora non assegnatario a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, poteva considerare detta unità immobiliare come abitazione principale e, dunque, usufruire delle agevolazioni previste per l'abitazione principale e le relative pertinenze (concernenti l'aliquota ridotta, la detrazione e la maggiorazioni per i figli fino a 26 anni d'età) a condizione che non fosse titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile destinato ad abitazione e situato nello stesso comune ove era ubicata la casa coniugale.

Successivamente ha fatto ingresso nel nostro ordinamento l'art. 4, comma 12-quinquies, d.l. n. 16/2012, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 44/2012, il quale ha regolato diversamente la soggettività passiva dell'imposta in commento, stabilendo che: «Ai soli fini dell'applicazione dell'imposta municipale (…) l'assegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione». Per effetto di tale norma l'assegnazione della casa coniugale disposta in sede giudiziale è stata assimilata, ai soli fini dell'applicazione dell'IMU, all'attribuzione di un diritto reale di abitazione, con la conseguenza che il coniuge proprietario non assegnatario non rientra più tra i soggetti passivi, mentre il coniuge assegnatario, anche se non proprietario dell'immobile, è riconosciuto quale soggetto passivo esclusivo dell'imposta. Ne consegue che solo all'ex coniuge assegnatario, in quanto soggetto passivo, spettino le agevolazioni previste per l'abitazione principale e relative pertinenze.

Come chiarito dalla Risoluzione del Ministero dell'Economia e Finanze, Dipartimento delle Finanze, n. 5 del 28 marzo 2013, la disposizione appena citata operava «solo nei casi in cui l'immobile assegnato sia di proprietà, interamente o pro-quota, del coniuge non assegnatario e in quello in cui lo stesso immobile sia stato concesso in comodato». Viceversa, l'assegnazione tra i coniugi di un immobile, detenuto in funzione di un contratto di locazione, non determinava (come continua a non determinare) in capo all'assegnatario il sorgere della soggettività passiva d'imposta poiché «in questa ipotesi, infatti, il legislatore ha previsto direttamente la successione nel contratto di locazione da parte del coniuge assegnatario, il quale, pertanto, utilizza l'immobile sulla base di un titolo giuridico diverso da quello del diritto reale di abitazione previsto, invece, dall'art. 4, comma 12-quinquies d.l. n. 16/2012» (par. 3, risoluzione n. 5/DF cit.). Il riferimento normativo è all'art. 6, comma 2, legge n. 392/1978: «In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo».

Quindi il coniuge assegnatario di un immobile condotto in locazione, ancora prima dell'esenzione dall'IMU disposta per il coniuge assegnatario dalla legge di stabilità 2014 (art. 1, comma 707, l. n. 147/2013), non era tenuto a pagare l'IMU perché non rientrante tra i soggetti passivi.

L'assetto normativo creato con l'art. 4, comma 12-quinquies, d.l. n. 16/2012 (tutt'ora vigente poiché la norma in esso contenuta, che assimila l'assegnazione della casa coniugale ad un diritto di abitazione, non risulta essere stata abrogata) deve essere coordinato con l'art. 1, comma 707, l. n. 147/2013, il quale, si ribadisce, ha disposto a partire dal 1° gennaio 2014 l'esenzione ex lege dell'abitazione principale, nonché l'inapplicabilità dell'IMU sulla casa coniugale assegnata al coniuge.

Pertanto qualora l'immobile, oggetto di assegnazione in sede di separazione, scioglimento del matrimonio o annullamento, sia di proprietà esclusiva del coniuge non assegnatario, costui non è considerato soggetto passivo, mentre il coniuge assegnatario (che è soggetto passivo in quanto titolare di un diritto di abitazione sull'immobile assegnato, in virtù dell'art. 4 comma 12-quinquies, d.l. n. 16/2012) è esentato dall'imposta ex art. 13, comma 2, lett. c), d.l. n. 201/2011proprio in quanto assegnatario.

Nel caso in cui l'immobile in comproprietà tra i coniugi venga assegnato con provvedimento dell'autorità giudiziaria che dispone la separazione, lo scioglimento o l'annullamento del matrimonio, il soggetto passivo dell'IMU sarà il coniuge assegnatario sia in qualità di proprietario, per la sua quota di comproprietà, sia in qualità di titolare di diritto di abitazione conseguente all'assegnazione, per la quota di comproprietà dell'altro coniuge ad esso assegnata dal Tribunale. Il comproprietario non assegnatario non è considerato soggetto passivo per la sua quota di comproprietà poiché, in seguito all'assegnazione, il coniuge assegnatario (ai soli fini IMU) è titolare di un diritto di abitazione ed è quindi l'unico soggetto passivo dell'imposta. Il coniuge comproprietario assegnatario tuttavia sarà esentato dall'IMU sia in virtù dell'assegnazione stessa (ex art. 13, comma 2, lett. c), d.l. n. 201/2011) sia perché adibirà l'immobile a sua abitazione principale (in tale senso si veda la risposta del Comune di Roma all'Interpello n. 5–2015 IMU – assegnazione immobile all'ex coniuge a seguito di separazione legale).

Nell'ipotesi particolare in cui venga disposta un'assegnazione “parziale” della casa familiare (Cass. 12 novembre 2014, n. 24156Cass. civ., sez. I, 17 dicembre 2009, n. 26586), il coniuge assegnatario in quanto tale non sarà tenuto al pagamento dell'IMU per la porzione ad esso assegnata, mentre l'altro coniuge, che abbia conservato la proprietà esclusiva sulla parte non assegnata, potrà godere dell'esenzione solo se l'immobile sia stato adibito dal medesimo ad abitazione principale.

Il comma 16, art. 1, Legge di Stabilità 2016, ha rimesso mano alla disciplina dell'immobile assegnato, modificando il comma 15 bis, art. 19 d.l. cit. n. 201/2011, convertito, con modificazioni, dalla l. n.  214/2011, nel seguente modo: «L'imposta di cui al comma 13 non si  applica  al  possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze  della  stessa  e  alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito  di  provvedimento  di separazione legale, annullamento,  scioglimento  o  cessazione  degli effetti civili del matrimonio, ad eccezione delle unità  immobiliari che in Italia risultano classificate nelle categorie  catastali  A/1, A/8 e A/9, per le quali si applica l'aliquota  nella  misura  ridotta dello 0,4 per cento e la  detrazione,  fino  a  concorrenza  del  suo ammontare, di euro 200 rapportati al  periodo  dell'anno  durante  il quale si  protrae  tale  destinazione;  se  l'unita'  immobiliare è adibita  ad  abitazione  principale  da  più  soggetti  passivi la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica».

Dichiarazione IMU

I soggetti passivi sono tenuti (art. 13 comma 12.ter d.l. 201/2011) a presentare, anche tramite posta certificata (art. 6 d.m. 30 ottobre 2012), una dichiarazione al Comune, sul cui territorio insistono gli immobili, nel caso in cui siano intervenute variazioni rilevanti rispetto alla dichiarazione IMU-ICI precedente  o variazioni che comunque non siano conoscibili dal Comune. In particolare la dichiarazione deve essere inviata quando vi è una riduzione d'imposta (come ad esempio nel caso di fabbricati dichiarati inagibili o inabilitabili) o si determina una esenzione (come nel caso intervenga un provvedimento giudiziario di separazione, annullamento o cessazione degli effetti civili del matrimonio) e in ogni caso ogni volta in cui il comune non sia in possesso delle informazioni necessarie per verificare il corretto adempimento dell'obbligazione tributaria (come ad esempio nel caso in cui sia intervenuta una riunione di usufrutto non comunicata in catasto). In merito ai provvedimenti di separazione, annullamento o cessazione degli effetti civili del matrimonio occorre evidenziare come gli stessi siano comunicati al solo Comune di celebrazione del matrimonio il quale dovrà poi a sua volta informare i Comuni di nascita dei coniugi, pertanto l'obbligo di dichiarazione sussisterà unicamente nel caso in cui l'immobile non sia ubicato né nel Comune di celebrazione del matrimonio né in quello di nascita del coniuge assegnatario. In tale ultimo caso l'obbligo di presentare la dichiarazione sarà a carico del coniuge assegnatario.

Il decreto crescita 2019 (art. 3ter d.l. 30 aprile 2019 n. 34) ha spostato il termine di scadenza per presentare la suddetta dichiarazione IMU nonché la dichiarazione relativa al tributo per i servizi indivisibili (TASI) dal 30 giugno al 30 dicembre dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta ed ha eliminato l'obbligo di dichiarazione (IMU e TASI) per le case concesse in comodato(art. 3-quater d.l. 30-4-2019 n. 34).

L'articolo 1, comma 684, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, concernente la dichiarazione relativa al tributo per i servizi indivisibili (TASI), le parole: «30 giugno» sono sostituite dalle seguenti: «31 dicembre».

Assegnazione della casa coniugale nella famiglia di fatto

In merito all'applicabilità del regime di esenzione dall'IMU e alla individuazione del soggetto passivo nelle famiglie di fatto nel caso in cui l'immobile di proprietà di uno dei conviventi venga assegnato con provvedimento dell'autorità giudiziaria all'altro convivente con il quale vivano i figli della coppia, occorre evidenziare come il codice agli artt. 337-bis (ambito di applicazione) e 337-sexies c.c.(assegnazione della casa familiare e prescrizione in tema di residenza) equipari del tutto la disciplina della famiglia di fatto a quella basata sul matrimonio e l'art. 1, comma 42, l. n. 76/2016, che disciplina la convivenza di fatto, contenga un espresso rinvio all'art. 337-sexies c.c..

Dunque, sebbene l'art. 4, comma 12-quinquies, d.l. n. 16/2012, stabilendo che l'assegnazione della casa coniugale ai fini IMU costituisca a favore del coniuge assegnatario un diritto di abitazione, non menzioni espressamente la famiglia di fatto, è lecito ritenere che l'assegnazione della casa familiare al convivente, con cui vivano i figli della coppia, costituisca a suo favore (ai soli fini IMU) un diritto di abitazione, posto che la normativa civilistica equipara le due situazioni e che la Corte Costituzionale con sent. n. 166 del 1998 aveva stabilito che “l'assegnazione della casa famiglia nell'ipotesi di cessazione di un rapporto di convivenza "more uxorio", allorchè vi siano figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti, deve regolarsi mediante l'applicazione del principio di responsabilità genitoriale, il quale postula che sia data tempestiva ed efficace soddisfazione alle esigenze di mantenimento del figlio, a prescindere dalla qualificazione dello "status".”. Pertanto è lecito ritenere che il proprietario non assegnatario perda la qualità di soggetto passivo dell'imposta (in tale senso si veda la risposta del Comune di Roma all'interpello n. 2 – 2015 IMU assegnazione immobile – famiglia di fatto), che verrà acquisita dal genitore assegnatario.

In tal senso recentemente la Cassazione ha affrontato la questione della estensione analogica alle coppie di fatto della normativa relativa ai coniugi in relazione alla individuazione del soggetto passivo del tributo, ritenendo che  “In tema di imu, il convivente more uxorio, al quale a seguito della cessazione del rapporto viene assegnato l'immobile adibito a casa familiare di proprietà dell'altro convivente, è soggetto passivo di imposta ex art. 4,  comma 12 quinquies, d.l. n. 16 del 2012, conv. in l. n. 44 del 2012, che, non disciplinando un'ipotesi di agevolazione o di esenzione, può essere interpretato estensivamente includendo nel relativo ambito di applicazione, per eadem ratio, anche i rapporti di convivenza”. (Cass. civ., sez. trib., 30-04-2019, n. 11416).

Tassa sui servizi indivisibili. Caratteristiche

Con l'adozione della imposta unica comunale (IUC) ha fatto ingresso nel panorama della fiscalità locale la tassa sui servizi indivisibili (TASI).

Il tributo locale in questione ha per presupposto impositivo il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati e di aree edificabili, come definiti ai fini IMU, ad eccezione dei terreni agricoli e dell'abitazione principale (art. 1, comma 669, l. n. 147/2013, Legge di stabilità 2014). 

L'art. 1, comma 671, l. n. 147/2013 dispone che la TASI è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo l'unità immobiliare.    

Esenzione TASI: abitazione principale

A differenza dell'imposta municipale propria, la tassa sui servizi indivisibili ha colpito l'abitazione principale dalla sua istituzione, avvenuta nel 2014, e sino all'anno 2015.

La l. 28 dicembre 2015 n. 208 (Legge di Stabilità 2016) è, poi, intervenuta, per un allineamento con le previsioni in tema di abitazioni principali: le modifiche hanno infatti interessato i commi 639 e 669, art. 1 l. n. 147/2013 riguardanti, rispettivamente, l'istituzione e il presupposto impositivo.

In particolare il rinnovato comma 639 si presenta come segue: «È istituita l'imposta unica comunale (IUC). Essa si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l'altro collegato all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La IUC si compone dell'imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico, sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile, escluse le unità immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonché dall'utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore».

Anche il comma 669 è stato rinnovato, per un'ovvia ricongiunzione con le modifiche apportate al comma 639 e recita ora: «Il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati e di aree edificabili, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli e dell'abitazione principale, come definiti ai sensi dell'imposta municipale propria, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9».

Applicazione della TASI tra più possessori o detentori

Se l'immobile è detenuto o posseduto da più possessori o detentori, questi sono coobbligati in solido al pagamento del tributo (art. 1, comma 671, l. n. 147/2013).

La prassi amministrativa ha chiarito che: «qualora un fabbricato sia posseduto da due soggetti con percentuali di proprietà diverse (es. comproprietario A 70% e comproprietario B 30%) e solo per uno dei due (ad es. il soggetto B) quell'immobile sia adibito ad abitazione principale, … Ognuno dei possessori paga in base alla propria quota e applica l'aliquota relativa alla propria condizione soggettiva» (cfr. Risposta n. 11 ai quesiti IMU/TASI pubblicata dal Ministero dell'Economia e Finanze in data 4 giugno 2014).

Applicazione della TASI tra possessore e occupante

L'art. 1, comma 681, l. n. 147/2013 stabilisce che, nel caso in cui l'unità immobiliare sia occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. Così nel caso in cui l'immobile è locato, la TASI è dovuta sia dall'inquilino, sia dal proprietario.

In particolare, l'occupante versa la TASI nella misura compresa tra il 10% e il 30% (fissata con regolamento comunale) dell'ammontare complessivo dell'imposta, calcolato applicando l'aliquota determinata dal comune, mentre la restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale.

Per effetto delle modifiche introdotte dalla legge di stabilità 2016, nel caso in cui l'unità immobiliare è detenuta da un soggetto che la destina ad abitazione principale, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, il possessore versa la TASI nella percentuale stabilita dal Comune. 

In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la TASI è dovuta unicamente dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, abitazione e superficie (art. 1, comma 673, l. n. 147/2013).

Applicazione della TASI al coniuge assegnatario

Nel silenzio del legislatore, il Ministero dell'Economia e Finanze aveva affermato che il coniuge assegnatario è «(…) titolare del diritto di abitazione e, indipendentemente dalla quota di possesso dell'immobile, è il solo che paga la TASI con l'aliquota e la detrazione, eventualmente prevista, per l'abitazione principale» (v. Risposta n. 22 ai quesiti IMU/TASI, pubblicata dal Ministero dell'Economia e Finanze in data 4 giugno 2014).

Così facendo, il Ministero dell'Economia e Finanze aveva applicato, in via estensiva, alla TASI il principio che è stato enunciato, solo con riferimento all'IMU, dall'art. 4, comma 12-quinquies, d.l. n. 16/2012, secondo il quale il coniuge assegnatario è considerato titolare di un diritto di abitazione e, pertanto, soggetto passivo dell'IMU, anche se poi gode dell'esenzione dall'imposta proprio in quanto assegnatario.

Le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2016, interessano, ovviamente anche tale fattispecie: il nuovo dettato del comma 639, art. 1 l. n. 147/2013, pone la tassa a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile, escludendo (dal 2016) le unità immobiliari destinate ad abitazione principale dal possessore nonché dall'utilizzatore e dal suo nucleo familiare, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; Poiché il titolare del diritto reale sull'unità immobiliare e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria in caso di mancato pagamento entrambi possono essere chiamati al pagamento dell'intera quota. Rientra in tale ambito, per quanto sopra specificato, anche il coniuge assegnatario.

Il Ministero ha precisato inoltre che, se la casa abitata dai coniugi prima della separazione e poi assegnata in sede di separazione ad uno di essi era in locazione, «la TASI deve essere calcolata dal proprietario con l'aliquota prevista dal Comune per gli immobili diversi dall'abitazione principale e l'importo ottenuto verrà pagato in parte dal proprietario e in parte dal locatario, in base alle quote deliberate dal Comune» (cfr. Risposta n. 22 ai quesiti IMU/TASI, cit.).

Tassa sui rifiuti (TARI). Applicazione al coniuge assegnatario

La TARI è la tassa comunale per la raccolta dei rifiuti: essa ha sostituito tutte le precedenti forme di imposizione, senza, tuttavia, introdurre grosse innovazioni sotto il profilo della disciplina del tributo.

Tale tributo ha come presupposto il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani (art. 1, comma 641, l. n. 147/2013). La TARI è dovuta dal possessore o detentore. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria (art. 1, comma 642, l. n. 147/2013). In caso di detenzione temporanea (inferiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare), il tributo è dovuto unicamente dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie (art. 1, comma 643, l. n. 147/2013).

La tassa di cui si discute è dovuta dall'assegnatario della casa familiare. Essa è richiesta al coniuge assegnatario direttamente dal Comune sul cui territorio si trova l'immobile inciso dal tributo.

Assegnazione della casa familiare: benefici fiscali prima casa

Nell'ambito delle agevolazioni tributarie rientrano i benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa" (ora definita “casa di abitazione non di lusso”), i quali consistono, per effetto dell'art. 10, d.lgs. n. 23/2011, a decorrere dal 1° gennaio 2014, nell'applicazione in misura ridotta dell'imposta di registro (pari al 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50,00.

Tali agevolazioni sono precluse, a norma dell'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro», nota II-bis, comma 1, lett. a), b) e c), nel caso in cui:

(i) l'acquirente non abbia o non stabilisca, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

(ii) l'acquirente abbia la disponibilità di un altro immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale (esclusivo o in comunione con il coniuge) nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

(iii) l'acquirente sia titolare di un diritto di proprietà o altro diritto reale (esclusivo o in regime di comunione legale con il coniuge) su un altro immobile acquistato nel territorio nazionale con le agevolazioni.

La normativa prevede, inoltre, la decadenza dai benefici “prima casa” nel caso in cui l'immobile acquistato con i benefici venga trasferito per atto a titolo oneroso o gratuito nei primi cinque anni dall'acquisto, salvo che il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale (cfr. nota II-bis, comma 4, cit.).

Per dottrina e giurisprudenza costante (nonostante quanto affermato, ai fini IMU, nell'art. 4, comma 12-quinquies, d.l. n. 16/2012, cit.), l'assegnazione della casa familiare, disposta in sede di separazione o divorzio a favore di uno dei coniugi, configura in capo al coniuge assegnatario non un diritto reale, bensì un diritto personale di godimento di natura atipica poiché l'assegnazione non viene fatta di per sé al coniuge, ma nell'esclusivo interesse della prole al fine di «attribuire ai figli una certezza ed una prospettiva di stabilità in un momento di precario equilibrio familiare» (Cass. civ., sez. II, 9 settembre 2016, n. 17843Cass. civ., sez. V, 3 febbraio 2014, n. 2273; cfr.; Cass. civ., sez. V, 16 marzo 2007, n. 6192Cass., S.U., 26 luglio 2002, n. 11096C. cost. 27 luglio 1989, n. 454 in Foro it. Rep. 1989, Separazione di coniugi, n. 70; ex multis cfr. Busani A., L'agevolazione per l'acquisto della "prima casa", Milano, Ed. 2015; Oberto G., Assegnazione consensuale della casa familiare nella crisi coniugale, parte prima, Fam. e dir., 1998, 464).

Da ciò consegue che l'assegnazione della casa familiare, avvenuta in sede di separazione o divorzio, proprio in ragione della natura personale e non reale del diritto sulla casa coniugale, non preclude al coniuge assegnatario la possibilità di richiedere l'agevolazione per l'acquisto di un altro immobile come prima casa (cfr. Cass. civ., n. 2273/2014, cit.).

Per quanto riguarda il coniuge non assegnatario, questi potrà usufruire delle agevolazioni fiscali per l'acquisto di un immobile solo se risulti in possesso dei requisiti richiesti dalla legge per usufruire di tali benefici fiscali: ossia non deve essere titolare di un diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l'immobile da acquistare, né deve aver già usufruito in passato delle agevolazioni per l'acquisto di un immobile.

Merita particolare attenzione il caso in cui il coniuge non assegnatario sia titolare esclusivo dell'immobile assegnato, in sede di separazione o divorzio, all'altro coniuge convivente con i figli e tale immobile sia stato acquistato dal medesimo usufruendo delle agevolazioni fiscali. Stante il tenore letterale della norma, il coniuge non assegnatario non potrebbe usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali per l'acquisto di un immobile. Tuttavia, sul tema, occorre richiamare il principio di diritto elaborato dalla Corte di Cassazione, ord., 8 gennaio 2010, n. 100, secondo cui la non possidenza di altra abitazione, quale condizione per usufruire delle agevolazioni  fiscali, «si riferisce, anche alla luce della ratio della disciplina, ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito dell'applicazione del beneficio anche all'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia». Secondo la tesi della Suprema Corte, la valutazione della idoneità dell'eventuale alloggio posseduto all'atto di una nuova compravendita è legata alle sue caratteristiche e dimensioni.

Aderendo all'interpretazione “soggettiva” della norma operata dalla Suprema Corte, potrebbe prospettarsi anche in capo al coniuge non assegnatario, in quanto proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali e non più rientrante nella sua disponibilità e, dunque, non idoneo a soddisfare le sue esigenze abitative, la possibilità di procedere all'acquisto della seconda abitazione usufruendo, nuovamente, delle agevolazioni prima casa. Tale impostazione, tuttavia, potrebbe non essere condivisa sul piano strettamente tributario.

A sostegno della appena enunciata ipotesi, ad ogni modo, giova richiamare il caso in cui i coniugi siano proprietari di un immobile abitativo, acquistato originariamente in regime di comunione legale, e si separino legalmente. La Corte di Cassazione ha riconosciuto, in siffatta ipotesi, al coniuge, benché già proprietario di un immobile abitativo acquistato originariamente in comunione legale con l'altro coniuge sito nello stesso comune, la possibilità di usufruire delle agevolazioni “prima casa” per l'acquisto di un altro appartamento poiché: «al verificarsi della separazione legale, la comunione tra coniugi di un diritto reale su un immobile, ancorché originariamente acquistato in regime di comunione legale, deve essere equiparata alla contitolarità indivisa dei diritti sui beni tra soggetti tra loro estranei, che è compatibile con la possibilità di richiedere nuovamente le agevolazioni “prima casa”: la facoltà di usare il bene comune, che non impedisca a ciascuno degli altri comunisti “di farne parimenti uso” ex art. 1102 c.c., non consente, infatti, di destinare la casa comune ad abitazione di uno solo dei comproprietari, per cui la titolarità di una quota è simile a quella di un immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative» (Cass. civ., sez. V, n. 3931/2014).

Viceversa, la Suprema Corte ha escluso la compatibilità della separazione di fatto tra coniugi con le suddette agevolazioni fiscali: «I benefici fiscali "prima casa" di cui all'art. 1, nota II bis, lett. b), della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, spettano unicamente a chi possa dimostrare, in base a risultanze certificate, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto o uso di altro immobile ubicato nel medesimo comune, senza che, a tal fine, possano rilevare situazioni di fatto contrastanti con le risultanze del dato anagrafico» (Cass. civ., sez. V, 26 marzo 2014, n. 7069).  

Per quanto riguarda, infine, il trasferimento, nell'ambito degli accordi di separazione o divorzio raggiunti in sede giudiziaria, dell'immobile acquistato con le agevolazioni fiscali “prima casa”, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito come, in tal caso, non si verifichi la decadenza dalle agevolazioni (prevista in linea generale nel caso in cui l'immobile venga trasferito per atto a titolo gratuito o oneroso nei primi 5 anni dall'acquisto).

In particolare, con Circolare n. 27/E del 21 giugno 2012, par. 2, l'Amministrazione finanziaria ha precisato quanto segue:

(i) ove uno dei coniugi trasferisca a favore dell'altro, prima del decorso del termine di 5 anni dall'acquisto, la propria quota del 50% della casa coniugale acquistata con le agevolazioni fiscali “prima casa”, trova applicazione il regime di esenzione previsto dall'art. 19, l. n. 74/1987 secondo cui «tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio» sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa. Non si verifica, dunque, la decadenza dai benefici, a prescindere dalla circostanza che il coniuge cedente provveda o meno all'acquisto di un nuovo immobile;

(ii) nel caso in cui entrambi i coniugi vendano a terzi la proprietà dell'immobile, prima del decorso del termine di 5 anni dall'acquisto, con rinuncia da parte di uno dei coniugi a favore dell'altro all'incasso del ricavato della vendita, la decadenza dai benefici può essere esclusa solo se il coniuge, che percepisce l'intero corrispettivo della vendita, riacquisti entro un anno dall'alienazione, un altro immobile da adibire ad abitazione principale. 

È necessario rilevare comunque come il principio espresso dall'Agenzia delle Entrate sia stato in passato oggetto di pronunce giurisprudenziale contrastanti.

In particolare, la Corte di Cassazione ha affermato, aderendo alle osservazione formulate dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 27/E del 21 giugno 2012, come: «L'attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita  nell'atto di separazione consensuale, non costituisce infatti una forma di "alienazione" dell'immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici "prima casa"; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti fra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza» (Cass., sez. V, 16 marzo 2016, n. 5156Cass., 18 febbraio 2014, n. 3753).

Secondo un diverso orientamento giurisprudenziale: «L'attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale, in adempimento di una condizione inserita nell'atto di separazione consensuale, intervenuta nel quinquennio dall'acquisto integra causa di decadenza dalle agevolazioni fiscali previste per la “prima casa”» (Cass., sez. trib., 3 febbraio 2014, n. 2263) poiché l'accordo di separazione personale, anche se omologato, è un atto di autonomia privata riconducibile alla volontà del cedente. Consegue che se il trasferimento dell'immobile «intervenga nei 5 anni successivi al suo acquisto, senza che il cedente stesso, abbia comprato, entro l'anno ulteriore, altro appartamento da adibire a propria abitazione principale, le agevolazioni fiscali “prima casa” di cui egli abbia beneficiato per l'acquisto di quell'immobile vanno revocate (…)» (Cass. n. 2263/2014; v. anche Cass., 14 luglio 2014, n. 16082). 

Più di recente la Corte di Cassazione si è espresso nel senso della mancata decadenza dai benefici fiscali.

“In tema di agevolazioni «prima casa», il trasferimento dell'immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtù di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la ratio dell'art. 19 l. n. 74 del 1987, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede.” (Cass. civ., sez. trib., 29-03-2017, n. 8104)

“La norma che stabilisce la decadenza dai benefici fiscali per la «prima casa» in caso di mancato trasferimento della residenza presso il comune di ubicazione dell'immobile oggetto di acquisto agevolato, entro 18 mesi dal detto acquisto, non può trovare applicazione se il trasferimento della quota parte dell'immobile acquistato in regime di comunione legale avviene in forza di accordi di separazione dei coniugi, attesa la peculiare funzione economico-sociale e la meritevolezza di tutela di tali atti e convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell'intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o al divorzio, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni immobili all'uno o all'altro coniuge, e tenuto conto anche della ratio di agevolare l'accesso alla tutela giurisdizionale su cui si fonda l'esenzione fiscale dell'art. 19 della l. n. 74/1987, con riguardo agli atti dei giudizi di separazione e divorzio in considerazione dell'esigenza di favorire e promuovere, nel più breve tempo, una soluzione idonea a garantire l'adempimento delle obbligazioni che gravano sui coniugi. (Cass. civ. [ord.], sez. VI, 21-09-2017, n. 22023)

“In tema di agevolazioni c.d. «prima casa», il trasferimento ad un terzo dell'immobile acquistato con le stesse, per effetto di un accordo tra coniugi in sede di separazione personale, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la portata generale dell'art. 19 l. n. 74 de 1987, che non distingue tra atti eseguiti all'interno della famiglia e nei confronti di terzi, e la ratio della disposizione, volta a favorire la complessiva negoziazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede.” (Cass. civ. [ord.], sez. trib., 21-03-2019, n. 7966)

Mutuo per l'acquisto della casa familiare: detraibilità degli interessi passivi

Tra le problematiche principali che si pongono in tema di assegnazione della casa familiare merita un breve cenno in questa sede quella relativa alle sorti del mutuo contratto in costanza di matrimonio per l'acquisto della stessa.

Sotto il profilo fiscale, per quel che a noi interessa, si pone il problema della detraibilità degli interessi passivi pagati su tali mutui.

L'art. 15, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, «Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)», riconosce una detrazione di imposta pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili, contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000,00 euro. L'acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo. Il contratto di mutuo può essere intestato ad entrambi i coniugi oppure ad uno solo di essi: se il mutuo è intestato ad uno solo dei coniugi, a questi spetta, evidentemente, l'intera detrazione; viceversa, se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; mentre, in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote (art. 15, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986).

Con Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 20/E del 13 maggio 2011, l'amministrazione finanziaria ha avuto modo di precisare che, nel caso in cui, in sede di separazione, l'immobile, di cui i coniugi siano comproprietari e cointestatari del relativo contratto di mutuo, venga ceduto a uno dei coniugi il quale si accolli il mutuo, la detrazione spetterà al coniuge che, a seguito di separazione, è diventato proprietario esclusivo dell'immobile e si è accollato le residue rate di mutuo, ancorché non sia intervenuta alcuna modifica del contratto di mutuo stipulato con l'Istituto di credito erogante, che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi. Ciò a condizione che l'accollo risulti da un atto pubblico, ad esempio l'atto pubblico di trasferimento dell'immobile, o da una scrittura privata autenticata e che le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall'attestazione che l'intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario, anche per la quota riferita all'ex coniuge (cfr. par. 1.1).

L'Agenzia delle Entrate ha poi precisato che, anche nel caso in cui, in sede di separazione, l'immobile di proprietà di un coniuge, a cui è intestato il mutuo, sia trasferito all'altro coniuge, pur continuando il cedente a occupare l'immobile ceduto con i figli, il coniuge cessionario, il quale versi gli interessi passivi, può detrarli anche se il mutuo è intestato al coniuge cedente, a condizione che l'accollo risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata e che le quietanze siano integrate dall'attestazione che l'intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario. «Ai fini in questione, va tenuto conto che la detrazione spetta per il mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale e che deve intendersi tale quella adibita a dimora principale del proprietario e dei suoi familiari. Rientra tra i familiari anche il coniuge separato, finché non intervenga la sentenza di divorzio; in questo caso la detrazione spetta quando nell'immobile dimorino i figli» (cfr. par. 1.2).

Fondo di garanzia per la prima casa

Con l'art. 19 d.l. 30 aprile 2019 n. 34 convertito in legge 28 giugno 2019 n. 58 (Decreto crescita 2019) è stato rifinanziato il Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147 in virtù del quale il Fondo concede una garanzia a prima richiesta per il 50% della quota capitale per i mutui ipotecari di ammontare non superiore a 250 mila euro erogati per l'acquisto, o per l'acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica, di unità immobiliari site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale, con priorità ai mutui erogati a favore delle giovani coppie, dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, dei conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, dei giovani di età inferiore ai trentacinque anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all'art. 1 della legge 28 giugno 2012, n. 92.

Il leasing per l'acquisto della prima casa: agevolazioni fiscali

Con la Legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 82, l. n. 208/2015) è stata introdotta un'ulteriore possibilità per i privati che intendano acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale: la stipula del contratto di leasing a condizioni fiscali agevolate.

Le condizioni di particolare favore fiscale, previste per il leasing immobiliare della prima casa, sono fruibili per i contratti stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.

 

Agevolazioni fiscali

Uno dei vantaggi fiscali fruibili prevede il raddoppio della detrazione dell'imposta rispetto al caso in cui il soggetto interessato acquisti l'immobile contraendo un mutuo. I canoni di leasing potranno essere considerati in detrazione per un importo pari a 8.000 euro (anziché 4.000 euro come previsto per gli interessi passivi sui mutui). Inoltre il soggetto che ha stipulato il contratto e pagato, al termine della locazione finanziaria, un importo a titolo di riscatto, potrà considerare in detrazione il 19% di tale somma, entro il massimale di 20.000 euro.

Questi particolari vantaggi fiscali spettano nel caso si rispettino le seguenti condizioni:

- il titolare del contratto non abbia compiuto 35 anni di età;

- è necessario che il titolare non abbia conseguito un reddito superiore a 55.000 euro.

L'osservanza delle due condizioni deve essere verificata all'atto della stipula del contratto.

Nel caso di soggetti che abbiano un'età superiore ai 35 anni compiuti, gli importi di riferimento saranno sostanzialmente dimezzati:

- i canoni di leasing massimi detraibili saranno per un importo pari a 4.000 euro

- la detrazione del 19% spetterà  entro il massimale di 10.000 euro.

Periodo di applicazione della detrazione maggiorata

 La modifica dell'art. 15 TUIR, con l'aggiunta della lett. i-sexies 1), che prevede la maggiori detrazioni ai fini IRPEF, è stata effettuata dall'art. 1, comma 82 Legge di Stabilità 2016.

Tale norma ha previsto che le soglie di detrazione “maggiorata” (in favore dei giovani per l'acquisto dell'abitazione principale mediante lo strumento della locazione finanziaria) si applichino solo per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

Stante il dettato della norma, sono sorti alcuni dubbi sull'applicazione pratica della regola fiscale: si è temuto infatti che decorso il termine del 31 dicembre 2020, le detrazioni potessero dimezzarsi.

Sul punto, la relazione accompagnatoria della l. n. 208/2015, ha fugato ogni dubbio, chiarendo che la stipula nel periodo specificato ed il rispetto delle condizioni previste, attribuirà il diritto a fruire delle maggiori detrazioni, anche oltre il 31 dicembre 2020, qualora la durata del leasing immobiliare dovesse protrarsi oltre tale scadenza (situazione molto probabile).

 

Casistica

 

Abitazione principale: ipotesi di esenzione IMU

I componenti del nucleo familiare hanno stabilito la residenza e la dimora abituale in immobili diversi situati nello stesso comune

 

 

Il legislatore ha previsto il seguente limite: l'esenzione dall'IMU (o l'agevolazione per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9) deve essere unica per nucleo familiare e sarà applicabile in relazione ad un solo immobile (art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011). «Lo scopo di tale norma è quello di evitare comportamenti elusivi in ordine all'applicazione delle agevolazioni (n.d.r. esenzione dall'IMU) per l'abitazione principale, e, quindi, la norma deve essere interpretata in senso restrittivo, soprattutto per impedire che, nel caso in cui i coniugi stabiliscano la residenza in due immobili diversi nello stesso comune, ognuno di loro possa usufruire delle agevolazioni (n.d.r. esenzione dall'IMU) dettate per l'abitazione principale e per le relative pertinenze» (v. par. 6, Circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012, cit.)

 

Es.: se nell'immobile in comproprietà fra i coniugi, adibito ad abitazione principale, risiede e dimora solo uno dei coniugi, mentre l'altro coniuge risieda e dimori in un altro immobile presso lo stesso comune, l'esenzione/agevolazione spetterà ad un solo coniuge.

I componenti del nucleo familiare hanno stabilito la residenza e la dimora abituale in immobili situati in comuni diversi

Il legislatore non ha previsto alcuna limitazione: l'esenzione IMU (o l'agevolazione per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9) sarà applicabile in relazione ad entrambi gli immobili «poiché in tale ipotesi il rischio di elusione della norma è bilanciato da effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro comune, ad esempio, per esigenze lavorative» (v. par. 6, Circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012, cit.)

Cambiamento di residenza del figlio

Il cambiamento di residenza del figlio comporta la variazione del nucleo familiare: il figlio non farà più parte della famiglia d'origine e andrà a costituire un nuovo nucleo familiare.

 

Nell'ipotesi in cui il figlio dimori e risieda anagraficamente in un altro immobile ubicato nello stesso comune, nel quale si trova la casa dei genitori, o in un diverso comune, le agevolazioni/esenzioni, qualora ne ricorrano i presupposti, saranno applicabili in relazione ad entrambi gli immobili.

Comproprietà

Tizio, Caio e Sempronio sono comproprietari di un immobile rispettivamente per le seguenti quote: Tizio 50%; Caio 30%; Sempronio 20%.

Solo Tizio e Caio hanno adibito l'immobile a propria abitazione principale. Tizio e Caio si gioveranno dunque dell'esenzione IMU, mentre Sempronio dovrà versare l'IMU calcolata sulla base della propria quota del 20% di comproprietà.

Immobile posseduto da cittadino italiano residente all'estero

Art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 (così come modificato dall'art. 9-bis, d.l. n. 47/2014 convertito, con modificazioni, con legge di conversione 23 maggio 2014, n. 80).

A partire dal 1° gennaio 2015 l'immobile posseduto da cittadino italiano residente all'estero è considerato direttamente adibito ad abitazione principale (e dunque esente dall'IMU) a condizione che il cittadino italiano:

- sia già pensionato nel rispettivo Paese di residenza,

- l'immobile sia posseduto a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia,

- l'immobile non risulti locato o dato in comodato d'uso.

L'agevolazione è pertanto esclusa nei confronti dei pensionati italiani e dei lavoratori all'estero.

Abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio, ville e castelli) e le relative pertinenze

L'IMU è dovuta, ma al soggetto passivo dell'imposta sono riconosciute l'aliquota agevolata (art. 13, comma 7, d.l. n. 201/2011) e le detrazioni fiscali previste per l'abitazione principale (art. 13, comma 10, d.l. n. 201/2011).

 

Bussola aggiornata alla Legge 30 dicembre 2018, n.145 (Legge di Stabilità 2019) e al d.l. 30 aprile 2019 n. 34 (Decreto Crescita) convertito in l. 28 giugno 2019 n. 58

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